При оформлении сделки на квартиру с залогом дисконт составляет примерно 10-15%. Есть другой вариант: взять еще один кредит, выплатить ипотеку, и продать недвижимость по рыночной цене. Какой из способов выгоднее – попробуем разобраться.
Причина и следствие
Продажа залогового жилья позволяет избавиться от обременительных платежей до окончания кредитного договора. Причин для преждевременного прощания с квартирой может быть несколько:
- Изменение финансовой ситуации у заемщика.
- Смена семейного статуса (рождение детей, развод).
- Желание улучшить жилищные условия. Например, переехать из старого фонда в новостройку.
Конечно, продать залоговую недвижимость всегда сложнее. Сделка без скидки возможна только, если собственник возьмет потребительный кредит и закроет ипотеку. Прибыльность нужно рассчитывать в каждом конкретном случае. В среднем, разница между первым и вторым вариантом составляет 50-70%, в пользу последнего.
Другими словами, на сделке без залога, но с потребительским кредитом можно заработать почти в 2 раза больше. Однако стоит помнить, что для дополнительного кредитования нужен денежный запас на полгода. Ежемесячные выплаты будут составлять около 90-100 тысяч рублей.
Какой нужен кредит
Законодательством не запрещено брать второй кредит. Принципиальным моментом является процент выплат по первой ипотеке. Размер платежей не должен превышать половины ежемесячного дохода собственника. Например, если владелец квартиры зарабатывает 80 тысяч рублей в месяц, из них выплачивает 40 тысяч рублей за ипотеку, то во втором кредите ему, скорее всего, откажут.
В этом случае собственник может взять ипотеку с отлагательным условием в другом банке. То есть долг в одном банке закроется за счет кредита в другом. Однако это не решит главной проблемы – квартира по-прежнему будет в залоге у другого банка. Наиболее выгодный вариант – потребкредит.
Время-деньги
Если выставлять залоговую квартиру на вторичном рынке, то у ее владельца есть три месяца. Чтобы успеть оформить сделку с обременением за имеющееся время, можно воспользоваться следующей схемой. Покупатель выплачивает часть ипотечного кредита банку. Чем меньше долга останется, тем проще закрыть сделку. Все условия и транзакции фиксируются в предварительно подписанном договоре.
Внесенная сумма включается в договор купли-продажи в качестве аванса. После поступления денег в банк, последний снимает обременение с недвижимости. Далее сделка регистрируется, продавец получает оставшуюся часть денег. Данный способ не идеальный, но относительно безопасный для всех сторон.
Помощь экспертов
Выгодно продать квартиру можно при помощи опытного застройщика. У крупных девелоперов гораздо больше возможностей провести сделку с обременением. Особенно, если собственник планирует переехать в новостройку.
Посмотреть квартиры комфорт-класса в новостройках можно, например, здесь: https://kvsspb.ru/obekty/kvartiry-spb/na-marshala-blyuhera, а также получить консультацию и узнать доступные условия обмена жилья.
